Kupujete nemovitost?

• 21. 7. 2015
• Šárka Smetanová

Na co je třeba se zaměřit?

Při koupi nemovitosti je velice důležité zkontrolovat vedle jejího faktického stavu také ten právní. Tak především to, jestli na Vámi vybranou nemovitost nebo na prodávajícího není uvalena exekuce. Další zátěží mohou být věcná břemena pojící se k nemovitosti. Při kupování nemovitosti je třeba ověřit, zda prodávající je vlastníkem nejen pozemku, ale též všech staveb na nich a zda stavby nepřesahují na sousední pozemek. Bohužel ne vždy stav zapsaný v katastru nemovitostí je v souladu s právním stavem, a ne vždy chrání kupujícího dobrá víra, že stav zapsaný v katastru nemovitostí odpovídá skutečnosti. Dále je třeba ověřit, zda jr k nemovitosti zajištěn přístup, zda přilehlý pozemek či příjezdová cesta náleží prodávajícímu nebo zda má jiným způsobem zajištěno užívání. U novostaveb je zase třeba zkontrolovat majetkové vztahy developera k pozemku, způsob financování výstavby a záruky a odpovědnost za vady nové stavby.

Pro kupujícího je podstatné tedy nejen mít v pořádku smluvní převodní dokumentaci (kupní smlouvu apod.), ale též si nechat právně prověřit kupovanou nemovitost i stranu prodávající.

S tím vším Vám ráda pomohu.

Kontrola smluv

Další náležitostí, která by rozhodně neměla zůstat bez povšimnutí, jsou smlouvy. Těch budete při koupi nemovitosti podepisovat nejspíš více. Klasicky jde o následující typy smluv – rezervační smlouva, smlouva o smlouvě budoucí, kupní smlouva a smlouva o úschově. Do těchto smluv je užitečné zakomponovat ochranné prvky, jakými jsou především možnost odstoupení od smlouvy a odpovídající sankce vyvážené pro obě strany. Dále by smlouvy měly obsahovat jasné dohody o tom, jak se bude platit kupní cena, kdo podá návrh na katastr nemovitostí a , jak dojde k předání nemovitosti.

Ráda Vám pomůžu s kontrolou těchto smluv či s jejich sepsáním. Pojďme se teď na výše zmíněné smlouvy podívat podrobněji.

• Rezervační smlouva

To bude pravděpodobně první smlouva, kterou budete při koupi nemovitosti podepisovat. Tato smlouva zakotvuje povinnost prodávajícího nemovitost v určité době neprodat jinému zájemci a zároveň povinnost kupujícího zaplatit rezervační poplatek. Je dobré ujednat si, co se bude dít s tímto poplatkem, pokud z nějakého důvodu nedojde k uzavření kupní smlouvy nebo k jejímu následnému ukončení (např. z důvodu odstoupení od kupní smlouvy). Dále je třeba se dohodnout na tom, jestli je rezervační záloha (někdy nazývána jako blokační poplatek) součástí kupní ceny. Pokud plánujete nemovitost financovat z hypotečního úvěru, jde dobré sjednat si v rezervační smlouvě způsob, jakým bude postupováno, pokud Vám banka úvěr neposkytne. Kupujete-li nemovitost přes realitní kancelář, měla by rezervační smlouva být uzavřena nejen s realitní kanceláří, ale též s vlastníkem nemovitosti! Rezervační smlouva by měla obsahovat také ujednání o tom, kdo zaplatí realitní kanceláři provizi za zprostředkování prodeje a v jakém momentu má realitní kancelář nárok na provizi (ideální varianta je, že provize se realitní kanceláři hradí až po realizaci prodeje, např. v případě, že provizi hradí prodávající, pak z uschované kupní ceny se uhradí provize realitní kanceláři po úspěšném provedení změny vlastníka v katastru).

• Smlouva o smlouvě budoucí kupní

U této smlouvy je vhodné podrobně specifikovat především, za jakých podmínek vznikne právo vyzvat druhou stranu k uzavření kupní smlouvy a kdy je ji druhá strana povinna uzavřít. Obsah kupní smlouvy je nejbezpečnější začlenit přímo do smlouvy budoucí. Nová právní úprava vyžaduje, aby byla druhá strana k uzavření kupní smlouvy vyzvána, proto je dobré do smlouvy zakomponovat způsob, jakým k tomuto vyzvání dojde a jak bude výzva doručena.

• Kupní smlouva

Zde je třeba především správně vymezit předmět převodu. Nemělo by chybět ani prohlášení prodávajícího o právní a faktické bezvadnosti nemovitosti. Dále je třeba uvést kupní cenu a způsob jejího hrazení. Ideálním způsobem je uložení peněz do úschovy popsané níže. Dalším důležitým prvkem jsou sankce a odstoupení od smlouvy. Je třeba popsat všechny možné varianty, které by mohly nastat (např. jak se bude postupovat v případě, že katastr nemovitostí zamítne návrh na vklad).

• Úschova

Úschova při úplatném převodu nemovitosti je významným právním institutem dovolujícím mít jak prodávajícímu tak kupujícímu kontrolu nad celým procesem převodu nemovitosti v rámci sjednaných smluvních podmínek. Nemovitost přechází do vlastnictví kupujícího až zápisem vlastnického práva do katastru nemovitostí, k tomu ovšem prodávající strana nebude chtít přistoupit, dokud nebude mít peníze od kupujícího. Kupující by zas byl neopatrný, kdyby peníze prodávajícímu svěřil ještě před tím, než bude mít vlastnictví jisté. Řešením je tedy svěření peněz 3. osobě do úschovy, která peníze vydá až po splnění podmínek uvedených ve smlouvě o úschově.

Peníze se dají svěřit do úschovy realitní kanceláři, pro tu ale v této oblasti neplatí žádná přísná regulace. Na druhé straně úschova advokátem je přísně regulována ze strany České advokátní komory. V případě úschovy peněz u advokáta se sepisuje trojstranná smlouva o úschově, ve které se kupující zaváže složit ve stanovené lhůtě kupní cenu do úschovy advokátovi a ten zas vyplatit kupní cenu prodávajícímu za stanovených podmínek.

Předání

V neposlední řadě je třeba nezapomenout na řádné předání nemovitosti na základě podepsaného předávacího protokolu. Tímto okamžikem totiž začínají běžet lhůty pro případnou reklamaci vad, jakož i přechází na kupujícího nebezpečí škody na věci a povinnost hradit poplatky za služby (dodávky energií). Je proto třeba si dát pozor na obsah předávacího protokolu a na různá prohlášení, která se tam často snaží druhá strana nenápadně vpašovat.

Daňová problematika

Dřívější daň z převodu nemovitosti se přejmenovala na daň z nabytí nemovitosti a činí 4 % z kupní ceny (jedná-li se o cenu obvyklou).

Nově však je poplatníkem daně vždy nabyvatel nemovité věci (kupující) a toto nelze v kupní smlouvě změnit. Současně došlo též k zániku institutu ručitele daně, prodávající tedy neručí za to, že kupující splní svou povinnost zaplatit tuto daň. Účinnost této změny nastala k 1.11.2017.

Rovněž v některých případech bude muset prodávající ještě státu odvést z obdržené kupní ceny i daň z příjmu.